・H23.2.14 競売になったら、不動産業者からダイレクトメールが・・

 競売になったお客さまからご相談があります。競売といっても手続きが進行中で、まだ、入札開始にはなっていません。
 家には、不動産業者から「任意売却しませんか?」とのダイレクトメールやチラシが多数きます。みな同じような内容です。競売になった方に同情しているような内容で、任意売却のメリットを強調しています。「任意売却なら、誰にも知れずに親しんだ地域に住み続けられることもできます。」とのメリットも書かれています。本当でしょうか?
 競売の手続きが進行している中で、任意売却が誰にも知れずにというのは無理があります。実際に近所の不動産業者からも手紙がきています。
 任意売却はメリットばかりではありません。デメリットもあります。我々は、本当のことをお話しいたします。あなたは、メリットばかり書かれているダイレクトメールやチラシを信用しますか?
 家を手放すといことは、家を購入する以上に決意がいります。思いやりのある活動が必要です。

 住宅ローンの支払いが難しいと思った段階で、早めにご相談されることをお勧めいたします。
 

・H22.11.21 やっぱり貸金業法の改正の影響が・・・

 昨日、NHKで放送された「追跡!AtoZ」を見ました。内容は、ヤミ金に走る主婦たち。以前から心配していたことが、やはり現実に起きているようです。
 専業主婦が貸金業者からお金を借りようとすれば、配偶者(夫)の同意が必要です。大手業者も手続が面倒でコストが合わないと専業主婦には貸さないようにしているようです。今まで借入できていた人が突然借りられなくなりました。生活資金や子供のためつなぎとして借りていた主婦が困りました。今さら夫には、「あなたの給料が安いからと言えません。もし、言ったらおまえのやりくりが悪いのだと言われる。」 困った主婦は、ヤミ金に走りました。ヤミ金ですから、貸金業法なんて関係ありません。(だからヤミ金) 高利です、返済に困ります。返済にまたヤミ金から借ります。なおさら、夫には言えません。負の連鎖に陥ります。
 相談窓口は用意されていますので、悩まないでご相談を!
  相談窓口はこちらへ http://www.fsa.go.jp/soudan/index.html

・H22.10.6 中国地方の倒産20年ぶりの低水準

 約1ヶ月ぶりの新着ニュースです。別にさぼっていたわけではなく、ちょっとだけ忙しかったのです。(本当かな?)
 今日、ちょっと気になったニュースが中国新聞にあったので取り急ぎ書きました。中国地方の倒産件数が、上半期としては1990年度以来の低水準とのこと。「中小企業金融円滑法など国の緊急経済対策で当面の資金が確保できた企業が多かったのだろう。」とのことである。
 ご相談のなかで、中小企業のご相談が多いのも事実です。確かに、当面の資金繰りが「この法案のおかげで確保されているのも事実です。」 しかしながら、抜本的な解決策にはなっていません。問題解決の先送りになっているような感じがします。今後、金融機関からは実抜計画が求められます。借りたものはいつか返さなければなりません。返済猶予されている間に、じっくりと根本的な問題点を考えましょう。
 

・H22.9.10 新興銀、ペイオフ初の発動

 朝、日経新聞を見て驚きました。新興銀破綻申請で、ペイオフが初めて発動されるとのこと。97%の口座には影響がないようですが、どのような手続きで払い戻しがされるのかは興味があります。
 今日はペイオフについてです。ペイオフとは銀行が破綻した場合でも一般預金(利息の付く普通預金や定期預金)について預金者一人当たり元本1,000万円とその利息分までが預金を保護するという制度です。決済性預金(利息の付かない普通預金や当座預金)は全額保護されます。外貨預金や譲渡性預金は保護対象外です。
 今まで、ペイオフについて質問されることがあります。誤解されていることも多いようです。
Q 「同じ銀行でも支店を分けて預金すればよいのでは?」
A 「支店が異なっても、同じ銀行で複数の口座の預金を合計する名寄せが行われ、保護対象となる預金の額が確定されます。だから、例えば、甲支店で900万円、乙支店で800万円預金していると、計1,700万円となり、元本1,000万円とその利息分は保護の対象となりますが、元本700万円は一部カットの可能性があります。」

Q 「1,000万円までは全額保護されるが、1,000万円を超えた部分は全額カットされるのではないか?」
A 「今回の場合は、民事再生を申請するようですから、カットされる金額は、再生計画の中で決まると思われます。銀行の財務状況に応じて払い戻しがされますので、今後の査定によって変わると思いますが、一部のカットになると思います。ただ、払い戻すまでにはかなりの時間を要するでしょう。」

 新興銀は、確か金利の高い預金を勧誘していたような気がします。おいしい話にはやはりワナがあるのでしょうか? 私は、振興銀に預金がありませんが、他の銀行がもしペイオフになっても、私の預金は全額保護されます。通帳を見て寂しくなります。もっと頑張ろうっと・・・・。

・H22.9.7 CO2の排出枠、家庭の削減分、企業に売却・・・・?

 今年は、猛暑で、各地で過去の最高気温を更新しています。9月に入っても35度以上の日が続き、身体が持ちません。日中30度ぐらいだと涼しくなったと感じるのは私だけでしょうか?
 そこで、気になることがあります。私の勉強不足なのかもしれませんが、素朴な疑問です。
 本日の日経新聞によると、家庭で削減したCO2の排出枠を国が企業に売却する事業を始めるとのこと。せっかく削減したCOを何故企業に売却するのですか?国が環境ビジネスで金儲けをするということなのでしょうか? 環境関連機器の購入に補助金を出す見返りに排出枠を国が取得したとみなす。補助金を回収するために排出枠を企業に売却するとしたら、本末転倒ではないでしょうか? 京都議定書の目標達成に排出枠を活用できるとのことですが、地球温暖化対策が待ったなしと言われているなか、どうして排出枠の取引が有効なのでしょうか? 
 今回の仕組みをきっかけに国内で排出枠の取引をする仕組みを広げ、国として温暖化ガス削減につなげる考えとのことですが、どうして削減されるのでしょうか?  排出権取引にファンドがからんでくるのでしょうね。CO削減という名のビジネスチャンスなのでしょうか? 今日の新聞を読んでいて疑問だらけです。誰か教えてください。

 暑い日が続くので、冷たいものをよく食べていましたが、コンビニに入るとおでんや中華まんが売られています。思わず買ってしまいました。さすがコンビニ。購買者の心理を読んでいるなあと思った今日この頃です。

・H22.9.6  老朽住宅撤去に補助が・・・・

 国交省が来年度から密集市街地にある老朽住宅の撤去に1軒あたり30万円の定額補助をする制度を導入すると決めたと中国新聞に掲載されています。地震時に倒壊や火災による延焼を防ぐのが狙いのようです。来年度からですので予算が決まっていません。また、地方自治体に独自の補助があることが条件となっているようですから、広島で補助が受けられるかはまだわかりません。
 確かに、老朽住宅には地震の倒壊や火事の延焼の危険性があります。ただ、最近、見受けられるのは誰も住んでいない住宅です。このような住宅が近隣にとって迷惑になっていることがあります。住宅の撤去に費用の一部補助があれば良いと思いますが、実は住宅を撤去してしまうと、土地の固定資産税(都市計画税)が相当上がってしまうのです。住宅があれば、住宅用地の軽減措置が受けられます。他の条件はありますが、一般的に固定資産税は住宅用地の200u以下は、固定資産税評価額の6分の1が課税標準額になります。(200uを超える部分は3分の1) 都市計画税は、200u以下は3分の1(200uを超える部分は3分の2)が課税標準額になります。住宅を撤去することによって、建物部分の固定資産税や都市計画税はなくなりますが(老朽住宅ですから建物の固定資産税等はあまり額が多くないはずです。)、土地の固定資産税や都市計画税の負担が相当多くなりますので、差引きかなりの負担となります。
 この負担を考えないと、老朽住宅の撤去が難しくなります。 すぐに売却や建て替えが可能であればよいのですが・・・・・・。

 話は変わります。今回、老朽住宅の撤去の補助が新聞に掲載されていますが、住宅の耐震診断や耐震工事の補助、リフォームの補助など、住宅に関する補助がいろいろあります。国の補助や自治体の補助は各自治体によって異なっていますので、住宅関連の工事をしようと思う場合、ぜひ調べてみましょう。

・H22.8.11 国の借金904兆円超す

 財務省が10日発表した6月末の「国の借金」が904兆772億円となり、900兆円の大台を初めて突破したとのこと。3月末から21兆1538億円増えています。国民1人当たりの借金は約710万円になります。これは、生まれたての赤ちゃんから100歳超の高齢者まですべて710万円の借金を背負っているとういことです。一家4人家族とすると一家族2,840万円の借金があるということです。また、この国の借金は、2011年度末には、1000兆円台に乗るのは確実だと言われています。2000年3月には約500兆円だったはずですから、11年で約2倍になるということです。
 官の無駄な支出を見直すのは当然としても、消費増税・法人税・所得税・相続税など国の収入を抜本的に見直さないと返すことはできないということです。
 だから消費税が増税されることは間違いないと思われます。「消費税が増税されると商売が成り立たないから反対。」とよく言われますが、いくら反対しても増税は避けては通れないと思います。それならば、「増税されても大丈夫なように商売を考えていくことが必要です。」 事業計画・資金繰り・損益計算書・貸借対照表・試算表など勉強していきましょう。

・H22.8.8 クレジット業界、契約・残高、ネットで開示

 クレジット業界が保有する支払い状況などの信用情報を利用者本人がインターネット上で調べられる新サービスが始まることが分かった。業界の信用情報機関CICが今年12月から試験的に始め、2011年度の本格導入を目指とのこと。6月に改正貸金業法が施行され、「総量規制」が始まった影響で、利用者から「残高を確認したい。」「契約を断られた理由が知りたい。」などの相談件数が増えていることに対応する。(中国新聞より抜粋)

 住宅ローンの延滞をしている方の相談を受けると、クレジットカードやカードローンも利用しているケースが多いのです。しかし、複数の業者から借りていたとき、総額が分からなくなっています。その場合、総額を把握するために時間がかかることが多いのですが、ネットで開示されることによって取引情報が正確に速く把握できれば助かります。
 相談が多くなるということは予想していましたが、今後、更に法改正の影響が出てくると思います。

 なお、我々は、クレジットやカードローンなどの返済について問題がある場合には、弁護士や司法書士とともに対応しておりますので、ご安心ください。

 個人信用情報機関関連のページはここをクリック

・H22.8.1 中小企業の借入の相談で最近思うこと。

 住宅ローンの任意売却をしていると、中小企業の経営者から会社の借入金についても相談を受けることがあります。その相談を受けていると思うことがあります。今回はそのことについて書きたいと思います。

 企業再生について書かれた本がたくさんあります。借金をいかに棒引きにするかという方法が書いてあるものも多くあります。読む人にとっては、希望が膨らむような内容が書かれています。相談を受ける経営者には、このような本やメルマガなどを私どもに見せて、「こんなふうに借金を何とかしてくれ。」と唐突に言われる方もいます。しかし、そんなことは簡単にできるわけではありません。
 何故、このような状態になったのか尋ねると、「銀行にだまされて融資を受けさせられた。」、「貸し剥がしにあった。」、「不景気になったから売上が落ちた。」、「このような世の中にした政治家が悪い。」、「従業員が悪い」とか、人の責任にしてしまいます。確かに理由はそれもあるでしょう。
 しかし、本当に人の責任なのでしょうか? 「損益計算書や貸借対照表を説明してください。」「今後の資金繰りはどうなりますか。」と質問すると、「私は、経理は苦手だから、専務任せていてわからない。」、「そんなことは女房に聞いてくれ。」とか言われます。そのようなことで銀行が「はい、分かりました。お金が足りないなら貸しましょう。」、「貸したお金は返してもらわなくて結構です。」というのでしょうか?
 そもそも銀行から借りたのは返済するあてがあったのでしょうか? 見通しが甘かったのではないですか? そして、最終的に借りると判断したのは、経営者自身なのです。
 借りたら返すのはあたり前なのです。銀行が返済してくれと言うのは当然です。「プロが貸したのだから返せないところに貸したのは銀行の責任だから返済することはない。」とか、「銀行は国から税金をつぎ込んでもらっているから返済しなくていい。」とか過激なことを言う人もいます。しかし、銀行は回収することも仕事なのです。もし、あなたが、工事代金や売掛金を回収できなかったら簡単にあきらめるのでしょうか? あきらめないでしょう。それと同じなのです。
 経営者が、藁をもつかみたい時に方法論を書いた本を読んで希望を持ってもらうことも大切です。だから発行されることは大いに歓迎です。ただ、このようになった自分を反省することも必要です。そのうえで、「返せないからどうしよう。」と考えてください。
 銀行から借りてこのような状態になっているのは、もう今更言っても仕方がありません。今後どうしていくかが重要です。また、方法もあります。銀行が協力をしてくれる場合もあります。だから、借金で自殺したり、くよくよ悩んだりすることはありません。しかしながら、人の責任にして自分を反省しないのはいかがなものでしょうか? 反省しなければ同じことを繰り返してしまいます。過去を反省し、今後のことをよく考えていくことが重要です。
 我々は、時には厳しいことも言います。そして、我々は、将来に向かって希望を持てる方の助けになりたいと思っております。
  

・H22.7.13 「フラット35」利用者急増

 住宅金融支援機構が民間金融機関と提携する長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の利用が急増しているようだ。4〜6月の申込件数(速報値)が前年同期比の2.7倍の約3,700件となっている。(日経新聞より)
 政府の景気対策の一環として「優良住宅」向けの金利を当初10年間1%引き下げを実施しているからのようである。
 日経新聞によれば、この優遇措置を利用してもこの金利は、変動金利の3メガバンクの金利と比べると高いようです。しかし、「フラット35」は長期固定金利であり、優遇措置経過後の返済額も分かるので、住宅取得後のライフプランが立てやすくなるのも事実です。(ちなみに変動金利だと11年目以降はどうなるか時の運です。 今より金利が低いかもしれないけど、高いかもしれない。11年後のことなんてわからないですよね。) 
  注意していただきたいのは、以前からも言っていますように、新築住宅は、固定資産税が当初3〜5年優遇されていますし、「フラット35」も優遇期間(当初10年)が過ぎると返済金額が増えます。10年後には子供の教育資金が必要ということもありますので、長期にわたるライフプランを立てることが必要です。

フラット35についてはこちらへ(住宅金融支援機構:旧住宅金融公庫)
http://www.flat35.com/index.html

・H22.7.1 路線価2年連続下落

 国税庁が1日に 、相続税や贈与税の算定基準となる平成22年1月1日時点の路線価を発表しました。それによると、全国で前年との比較では、下落幅は2.5ポイント拡大し、8%下回り、2年連続の下落となった。全国約38万地点の標準宅地の平均額は126,000円で昨年を11,000円減であった。広島県の標準宅地の平均路線価は91,000円で、前年を4.2%下回った。
 路線価が下落することは、3月18日に国土交通省が公表した公示地価により、予想はされていました。路線価は、公示地価が目安となっているからです。
 広島市中心部の下落が大きく、市民球場の移転やオフィスビルの空室の影響が出ているとおもわれます。 

・H22.6.26 中小企業金融円滑法

 昨年の12月に中小企業金融円滑法(平成23年3月までの時限措置)が施行されて半年が過ぎました。この法律は、金融機関が、中小企業や住宅ローンの借り手の申し込みに対して、できる限り条件変更等に応じるように求め、資金繰りの改善をはかることを狙いとしています。この法の施行前は、企業の技術力があっても「経営改善計画」がないと、すぐには返済条件の変更ができなったのですが、施行後は、先に返済条件を変更し、金融機関と時間をかけて(1年以内に)「経営改善計画」を作成することができるようになりました。
 ただ、借入金の条件変更で問題が根本的に解決するわけではなく、企業の問題点(課題)を解決していかなければ、同じようなことを繰り返すだけになります。
 中国新聞によると、広島県信用保証協会の代位弁済は、08年度に179億900万円で前期比21.6%増と大幅に増え、09年度は189億8500万円で前期比6.0%と高水準が続いていると書いてあります。

 

中小企業金融円滑法のパンフレットはこちらへ
http://www.fsa.go.jp/policy/chusho/enkatu/02.pdf

・H22.6.18 改正貸金業法が今日18日から全面施行

 以前からお知らせしてますように、今日18日から、改正貸金業法が全面施行されます。
借入総額が「年収の3分の1」を超える場合、新規の借入ができなくなります。この総量規制が適用されるのは、貸金業者から個人が借入れを行う場合です。銀行からの借入れや法人名義での借入れは対象外です。また、住宅ローンなど、一般に低金利で返済期間が長く、定型的である一部の貸付けについては、総量規制は適用されません。
◇借入の際に、基本的に「年収を証明する書類」が必要になります。専業主婦(主夫)のように収入が無い場合、配偶者の同意を得て、借入れをすることができる場合があります。その際は、配偶者の年収を証明する書類、借入れについての配偶者の同意書などが必要となります。
◇上限金利が引き下げられます。法律上の上限金利が29.2%から、借入金額に応じて15〜20%に引き下げられます。

 全国の貸金業者利用のうち4割程度が新規の借入ができなくなるのではないかと言われています。何回もしつこく言いますが、決してヤミ金業者に走らないで下さい。相談する窓口は用意されています。

・H22.6.12 住宅ローンの返済に困ったら・・・

 「中小企業金融円滑化法」(平成23年3月まで)により、金融機関はできる限り、住宅ローンの利用者の返済の相談に応じるように努めることとされています。返済に不安を感じたら、お早めにご相談されることが大事です。
 しかし、借り換えやリスケジュールによって、根本的な解決がなされていないケースも見受けられます「収入が維持できるのか。」「本当に返済していけるのかどうか。」 もう一度、よく考えてみてください。
 それでも不安がある場合には、「任意売却」を考えてみては・・・・・。
 ご相談は、無料です。 082−246−0883
 
 

・H22.6.3 貸金業法が大きく変わります。

 貸金業法とは、消費者金融などの貸金業者の業務等について定めている法律です。この法律は、平成18年12月に、国会で全会一致で可決・成立し、いよいよ平成22年6月18日から、全面的に施行されることとなっています。
 「利用者の皆さんが安心して借りられるように、新しいルールがスタートします!」と金融庁のホームページには書いてあります。しかし、以前にも書きましたが貸金業者からの借り入れが厳しくなり、専業主婦らがヤミ金業者に走らないことを祈るばかりです。

改正貸金業法の詳細は、金融庁のホームページへ
http://www.fsa.go.jp/policy/kashikin/index.html

・H22.4.14 首都圏のマンション、契約率改善の兆し

 不動産経済研究所が13日発表した調査によると、3月の首都圏新築マンションの契約率は3年ぶりに82.8%で前年を大幅に上回る結果となった。今年に入ってからはマンション市況に回復の兆しが表れており、好調ラインの「契約率70%」を3ヶ月連続上回った。東京エリアを中心とした新規の大型物件の好調ぶりが後押しした。
 3月の平均価格は、5070万円で1uあたりの単価は70.9万円(坪あたり234.4万円)で5ヶ月連続で上昇した。
 同研究所では、「この数字から、市況は反転したとすぐに判断することはできないが、明るい話題であることに間違いはない」としている。
 広島は、首都圏に遅れてやってきます。在庫調整が進む中で、新規供給物件が減っています。ちょっと前に比べて、分譲会社がマンション用地を探しています。ただし、好立地のマンション用地です。分譲マンションは、事業期間が長いため、今、土地を仕入れても、1〜2年後の売上になります。分譲会社は、事業でマンションを行っていますから、土地の仕入ができないということは、1〜2年後の売上が減るということです。ですから、土地を仕入なくてはなりません。
  やはり、首都圏のマンション販売価格は、広島に比べて高い。住居を確保するにも首都圏は大変です。

・H22.4.5 任意売却、お客様の費用負担0円って本当?

 任意売却のホームページやお客様に送られてくるパンフレットを見ると、「全て無料の任意売却、お客様の費用負担は0円」「仲介手数料も0円です。」と書いてあるのをよく見かけます。
 本当に仲介手数料は0円なのでしょうか? この業者、買主から仲介手数料をもらって売主(お客さま)からは仲介手数料はもらわないのでしょうか? なぞです?
 実は、これにはカラクリがあって、任意売却の業者は、売主であるお客さまからきっちりと仲介手数料をもらっているのです。
 それは、売却代金のなかから、債権者の合意を得て、仲介手数料をいただくのです。これを債権者が払うと言っているようですが、実際は、お客様が支払っているのです。その分、債権者への返済額が少なくなるのです。もっと言えば、
残債が増えるのです。ただ、任意売却は、成功報酬が多いので、売却できなければ手数料を支払う必要はないのです。また、成功しても仲介手数料は売却代金のなかから支払ますから、新たな資金を用意してくる必要がないだけです。決して無料ではないのです。
 任意売却のお客さまを集めようと仲介手数料0円とは、いかがなものでしょうか?

 私どもは、きっちりした仕事をするため、売主であるお客様からは、任意売却が成功すれば、正々堂々仲介手数料をいただきます。 ご相談料は無料です。

 弊社の任意売却の報酬はこちら

・H22.4.1 09年度住宅着工80万戸割れ確実45年ぶり

 国土交通省が31日発表した2月の新設住宅着工が、前年同月比9.3%減の5万6527戸と15ヶ月連続で前年を下回った。2月としてはデータのある1965年以降、過去最低。09年度累計が64年度以来、45年ぶりに80万戸を割り込むのは確実だ。
 持ち家の着工戸数は、前年同月比2.9%増の2万867戸で4ヶ月連続増、分譲住宅は25.6%減1万3069戸で15ヶ月連続減、貸家は8.4%減の2万1671戸だった。
 景気対策で、住宅エコポイントの導入や「フラット35」の貸出金利の優遇、住宅ローン減税の拡充など住宅が買いやすい状況になってきているのは確かだと思います。住宅の買い時は自分が買いたいと思う時だといつも皆さんにお話はしていますが、ご自分のライフプランや収入・支出のマネープランを考えてのことです。衝動買いのことではありません。

・H22.3.31 クレサラ問題に見る・・・

 テレビやラジオで東京の弁護士事務所CMをよく見かけたり聞いたりすると思います。「クレサラ問題」に関するCMです。弁護士や司法書士などが代理人となって消費者金融にグレーゾーン金利の過払い金を請求し、取り戻すのです。グレーゾーン金利とは、利息制限法に定める上限金利は超えるものの、出資法に定める上限金利には満たない金利のことをいいます。利息制限法によると、利息の契約は、同法で定められた利率を超える超過部分は無効とされている。以前は、貸金業者、特に消費者金融(サラ金)業者の多くは、この金利帯で貸し出していました。ですから、ほとんどが取り戻せるのです。
 そのため、積極的に取り組む弁護士事務所などが出てきたのです。しかしながら、この問題も沈静化し始めていると言われ、最近のCMも少し内容が変わってきていると思いませんか?
 さて、商魂たくましい弁護士事務所が、今後、ターゲットにしているといわれるのが、ある社労士によると、「労働債権問題」であると言っています。いわゆる「サービス残業」や「時間外の割り増し未適用」です。もしそうなると、ターゲットにされる企業が数知れずにあるのではないでしょうか? 一度、ご自分の会社は大丈夫なのか、社労士にご相談されてみては・・・・・。
 
 
 

・H22.3.20 マイホーム購入相談で感じること

 マイホームの購入や新築のご相談を受けるときがありますが、そのときに感じることを今日は書きたいと思います。
 マイホームの購入や新築は、「人生で最大の買い物」と言われます。よく、「今が買い時ですか?」「それともまだですか?」といつ買い時なのかという質問を受けることがあります。これは、建売やマンションの価格、住宅ローンの金利を指して言われていることが多いと思われます。
 住宅ローンの延滞をしている方のご相談を受けていると、購入したときには、今が買い時だと思って購入するケースが多いのも事実です。「マンションの価格が安かった」(今思えば、安くはない)、「金利が低かった。」、「アパートの家賃と住宅ローンの返済額が変わらなかった。」、「結婚したから。」、「家族が増えたから。」、「営業マンがしつこかった。」などということが買い時だと思う理由なのでしょう。
 実際、マイホームの購入の買い時は、買いたいと思ったときが買い時なのは間違いありません。
 しかし、金利や価格の相場も大事ですが、ご自分やご家族のライフプランや収入・支出のマネープランを考えて無理のない返済計画を立てないと、将来、返済がきつくなるでしょう。金利が下がればよいのですが、金利上昇リスクも考えることも必要でしょう。
 また、住宅ローンのボーナス併用返済をするこも多いと思われますが、住宅ローンの延滞をしている方には、「ボーナスが出なくなった。」という理由で、住宅ローンを返済できなくなった方もいらっしゃいますので、ボーナス返済を当てにしない返済計画を立てることも必要かもしれません。

・H22.3.19 公示地価広島県下落幅拡大

 18日に国土交通省が発表した2010年1月1日時点の公示地価は、2009年1月1日と比較すると99.6%がマイナスとなった。2007年、2008年は景気回復で上昇したが、2008年以降の世界同時不況で、下落地点の割合は、2009年の96.9%を上回った。3大都市圏を除く、地方圏は、18年連続で下落した。
 中国地方5県は、商業地、住宅地ともにマイナスでいずれも18年連続で下落した。
 広島県内は、5年ぶりに全ての用途地域で上昇地点がゼロで、商業地および住宅地はいずれも19年連続でマイナス。下落幅も2年連続で拡大した。
 公示地価は、固定資産評価額や路線価の目安となっているため、今年の土地の相続税評価も下がる可能性があります。

・H22.3.8 賃貸更新料は、有効?無効?

 今日は、日経新聞より気になる話題を。
 不動産業界では、以前より話題にされていたが、賃貸住宅の契約更新時に支払う「更新料」は法的に有効か、無効か・・・・。大阪高裁で昨年、借り主が更新料の返還を求めた民事訴訟で2つの正反対の判決が言い渡された。両訴訟とも上告中で、最高裁の判断次第では、他の家主にも返還が求めれれる可能性があり、更新料契約を見直す動きが広がっている。(日経新聞より抜粋)
 もし、最高裁で無効と判断され、家主へ更新料の返還請求が認めれたらどうなるのだろうと考えると背筋が寒くなります。
 広島ではあまりないかもしれませんが、首都圏や京都などでは、賃貸マンションの事業計画を作成するときに、更新料まで入れて借入金の返済計画を立てているケースが多いのでは。これをもらえないとなると借入金が滞納するのではないでしょうか・・・・。それを防ぐためには、家賃に上乗せせざるを得ないのでは・・・。しかしながら、昨今の経済情勢によるとそれもなかなかできないのでは・・・。
 また、更新料の返還請求がおきると、家主は返還する資金があるのでしょうか?はなはだ疑問です。
  消費者金融におけるグレーゾーン金利の返還請求を考えると、どうなることでしょうか?賃貸マンション経営も楽ではありません。
 

 

・H22.3.7 専業主婦へ融資お断り

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 中国新聞より気になる話題をひとつ
 プロミスなどの消費者金融大手が、改正貸金業法の完全施行が予定されている6月以降、収入の無い専業主婦(主夫)への貸付を中止する方針を固めたことが分かった。
 改正貸金業法では、借り過ぎ、貸し過ぎを防ぐために、貸金業者からの総借入額が年収の3分の1を超える借り入れは原則禁止となる。専業主婦の場合、配偶者の同意書など複数の書類を提出しなければならず、各社は顧客対応の事務処理が増え、コストに見合わないと判断したもようだ。(中国新聞より抜粋)
 住宅ローンの返済に困ると、貸金業者から借り入れして、返済にあてることが多いのも現実です。グレーゾーン金利が撤廃され、金利の上限が引き下げられたのも事実ですが、住宅ローンの金利に比べて高利なのは確か。住宅ローンが返済できないのに、サラ金への返済ができるはずもなく、自己破産へという道へ・・・・・・・・・・。 そうなる前に、任意売却も一つの手段です。ひとりで悩まずに、相談することが必要です。

 改正貸金業法が施行されて、貸金業者からの借り入れが厳しくなり、専業主婦らがヤミ金業者に走らないことを祈るばかりです。

 
「違法な金融業者にご注意!」
の金融庁からのお知らせはこちらへ
http://www.fsa.go.jp/ordinary/chuui/index.html

・H22.3.6 広島県宅地の提示平均価額ダウン

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 広島県が5日、固定資産税の評価水準となる22年度の各市町の宅地の提示平均価額を公表した。県平均は、宅地1uあたり3万4574円、21年度と比べて3%減であり、16年連続のダウンとなった。1uあたりの宅地の平均価額は、府中町の7万2422円が最も高く、広島市の6万8271円、海田町の6万3062円と続いた。(中国新聞より)
 毎年、皆さんに市や町から固定資産税の納付書が送られてくると思いますが、税額が減ったというイメージがあまりありませんよね。逆に増えたと思われるかたも多いのでは・・・・
 新築住宅(建物)には、減額制度があり、要件を満たせば、3年間(地上階数3以上の中高層耐火建築物については5年間)にわたって、固定資産税が2分の1に減額されます。その期間を過ぎると倍になるのです。
 住宅を購入される場合は、上記のことも頭に入れて、住宅ローンの返済を考慮することが必要です。自宅を持つということは、思わぬコストもあるということです・・・・・・。

・H22.3.4 債権回収会社の監督強化

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 法務省は3日、銀行などから譲り受けた不良債権を回収する債権回収会社(サービサー)への監督を4月から強化する方針を固めた。監督基準に新たに「保険金やその解約金を債務弁済にあてるよう強要、示唆しない。」など具体的な項目を加え、守らない場合は業務改善命令などで債務者を保護する。サービサーの取扱債権額は昨年6月末で累計265兆円に達した。巨大市場の健全性を高める狙いだ。
 禁止行為として例示するのは、@正当な理由なしに債務者の勤務先に電話したり、FAXやメールを送信する。A債務者の自宅や勤務先で、債務者から退去を求めれても応じない。B債務者以外の人が拒否しているにもかかわらず取立てへの協力を要求する・・・・など(日経新聞より)
 サービサーは、会社によって、回収の仕方に違いがあります。

ちなみに法務省が債権回収業の営業をを許可した会社(サービサー)は、こちらへ
法務省HP
http://www.moj.go.jp/housei/servicer/kanbou_housei_chousa15.html 

・H22.3.3 中国5県求人倍率回復

 中国5県の各労働局が発表した1月の有効求人倍率がいづれも前月より回復した。広島は0.55倍で前月から0.02ポイント上昇した。ただ、広島労働局は「求人は一部の業種にとどまる。雇用全体の見通しは不透明で依然厳しい状況とみている。広島は新規求人が1万4709人で、前年同月と比べると15.3%減少した。求職者は5万6759人で6.7%増えた。(中国新聞より抜粋)
 求人倍率が1.0倍を下回っているとは、希望の職種を選ばなくても、就職できないことを表しています。
  職を失って住宅ローンを延滞した人のご相談が増えています。

・H22.3.2 法テラス電話相談100万件突破(日経新聞より抜粋)

 日本司法支援センター(法テラス)は、1日、法的トラブル解決のための情報提供を行うコールセンターの利用件数が、2006年10月の開業から先月25日までに、累計で100万件を超えたと発表した。今年度は前年度比1.4倍のハイペースで、法テラスは景気低迷の影響と見ている。(日経新聞より抜粋)
 法テラスは、法的トラブルに関する相談を受け、弁護士などの専門家を紹介したり、解決に向けての利用できる各種サービスの情報提供を行っており、広島にも設置されています。
 法テラスによると、相談の内訳は、「借金の相談」が最も多く、「夫婦間の相談」「解雇や賃金トラブルなど労働問題の相談」が続くという。やはり、世相を反映しているのでしょうか?
 

・H22.3.1 年間の給与の動向について

平均給与の推移.JPG 国税庁の「民間給与実態統計調査」を参考にすると、平均給与は、右のグラフのようにここ11年間はほぼ減少基調が続いている見て取れます。ここで言う平均給与とは「平均給与・手当」と「平均賞与」をあわせたものです。
 ご相談者からのヒアリングで、何故住宅ローンが延滞するようになったのか尋ねると、「給与が減ったから」、「ボーナスがもらえないから」、「会社が倒産して失業したから」という理由が多いのです。住宅ローンを組む時には、給料が増えることを(もちろんボーナスはもらえる)、ましてや失業はしないことを前提にしています。そして、この前提が崩れた時に住宅ローンが払えないとお困りになるのです。
 家を購入するときは、グラフが示すとおり収入が増えないことを、ボーナスを当てにしないような住宅ローンの返済計画を立てることが必要かもしれません。
 

・H22.1.25 地価、96%で下落(国交省1月150地点調査)

ひまわり.JPG

 国土交通省は24日、平成21年第4四半期(H21.10.1〜H22.1.1)主要都市の高度利用地地価動向報告〜地価LOOKレポート〜を発表した。全国の主な商業地や住宅地150地点の地価動向調査である。
 調査目的としては、主要都市の地価動向を先行的に表しやすい高度利用地等の地区について、四半期毎に地価動向を把握することにより先行的な地価動向を明らかにするとのことである。
 調査結果としては、本年1月1日時点の地価は96%に当たる144地点が下落となった。上昇地点が都内1地点現われ、横ばい地点が前回の3から5地点に増えた。下落地点は、3%(年率換算で11.5%)未満の下落に止まった地点が前回の81から88地点に増え、3%以上下落した地点は、前回の66地点から56地点に減少した。
 広島市では、調査地点が3地点(広島駅南・白島・紙屋町)有り、どの地点も3%未満の下落となっている。
 国交省のコメントでは、「景気低迷を反映した低調な土地需要、オフィス等における空室率の上昇、賃料の下落による収益力の低下等を背景に、依然として下落基調が続いているが、一方で、景気の持ち直しへの期待感、在庫・価格調整の進展等から、総じて引き続き下落幅の縮小傾向が見られた。さらに東京圏では一部の地区で下落から上昇または横ばいに転じましたが、これは、駅近接の商業店舗の活況等による繁華性の向上、マンション用地需要の顕在化によるものと考えられる。」と分析している。
 広島でも、過去には同じような状況があり、商業店舗ができた場合やマンション用地需要が多くなった場合に地価が上昇する傾向がありました。 

詳しくはこちらへ
  国土交通省の土地情報ライブラリー「地価LOOKレポート」
  http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/look_rep/lookreport20100224.html

・H22.2.23 持ち家を貸してローン返済

すずらんの丘.JPG

 一般社団法人「移住・住みかえ支援機構」(JTI)は22日までに、住宅ローンの返済が難しくなった人を対象に「再起支援マイホーム借上げ制度」を始めた。自宅を人に貸して賃料を返済に充てる仕組み。「中小企業金融円滑化法」を受け、住宅ローン期間を延長するなどの返済猶予を希望する人が増えているが、返済総額が膨らみ、返済がより困難になることを防ぐのが狙いのようだ。
 JTIのシニア層(50歳以上)を対象に実施している「マイホーム借上げ制度」の自宅を借上げ、安定した賃料収入を保証して、これにより自宅を売却することなく住みかえや老後の資金として活用することができる制度を応用したものである。
 シニアに限定せずに、収入減などで住宅ローンの返済が困難になった人を対象に年齢制限がなく、JTIが自宅を借りて転貸する仕組みである。家賃をローン返済に充てられ、3年の定期借家契約なので、状況が改善すれば3年ごとに、家に戻ることが可能になる。
 私見ではあるが、受取る家賃と住宅ローンの返済の差額や固定資産税、管理費や修繕積立金、家賃収入による税金、住みかえ先の家賃など総額を考慮して制度を利用することが必要である。住みかえ先の家賃負担がない親元へ自宅が確保できる人が利用しやすいのかもしれない。
 JTIのHPを見ると、近隣相場より安く賃貸するようであるから、状況によっては、普通に一般に賃貸したほうが良いかもしれない。しかし、賃貸経営としてみると、JTIが借上げるため、家賃の保証があり、空室リスク(特に空室が多い地域では)が少ないというメリットもあるため、その点では、制度の活用も良いかもしれない。
 このような制度が利用可能になると、何も考えずに飛びついて、後で困ることが多いため、熟慮して制度を利用しましょう。
 この制度を利用しても、住宅ローンの返済が困難だと思われる人やもう住宅ローンに追われるのはコリゴリという人は、任意売却も考慮してみては・・・・・・

  詳しくはこちらへ
   一般社団法人「移住・住みかえ支援機構」(JTI)
   http://www.jt-i.jp/comeback/index.html

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