よくあるご質問

Q1. 任意売却とは何ですか?

Q2. 任意売却で本当に高く売れるの?

Q3. 任意売却は絶対成功するの?

Q4.  任意売却後の残債はどうなるの?

Q5. 任意売却できないケースはありますか

Q6. 裁判所から競売開始決定の通知が送られてきましたが、任意売却は
    まだ可能ですか

Q7. 任意売却と自己破産はどちらが先にしたほうがよいのでしょうか?

Q8. 自宅を競売で落札されたが、このまま住めるのでしょうか?

Q9. 自宅を競売で落札されたが、立退き料は請求できるのでしょうか

Q10.マンションの管理費を滞納しているのですが・・・・・・

Q11.任意売却で自宅を売却したのですが、譲渡の税金はかかるのでしょうか?

Q12.住宅ローンの返済に困ったらどうする?

Q13.家を買うとき(住宅ローンを組むとき)の注意点は? 

Q14.住宅ローンを延滞するとブラックリストに載ると言われましたが・・? 

Q15.任意売却するとブラックリストに載るのですか? 

Q16.住宅ローンを滞納していたら、保証会社から代位弁済したとの通知が届いたが・・ 

Q17.マンションを購入したら、前所有者滞納の管理費を管理組合から請求されたが・・・

Q18.任意売却を依頼したら、配分表を持って業者が説明に来ましたが・・・・・

Q1 任意売却とは何ですか?

A1 任意売却とは、住宅ローンや借入金等が何らかの事情で支払えない・滞納しているなどで所有不動産が競売になりそうな場合に、競売になる前に、債務者と債権者(金融機関等)の双方の合意を得て、一般の売却と同じように売却することです。

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Q2 任意売却で本当に高く売れるの?

A2 一般的に競売より高く売却できると言われています。それが、任意売却のメリットのひとつです。しかし、不動産市況が良くない場合や利害関係者の同意が得られない場合には、必ずしも満足できる金額で売却できないことがあります。

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Q3 任意売却は絶対成功するのでしょうか?

A3 必ずしも成功するとは限りません。任意売却は、債権者(金融機関等)の協力が必要となります。そのため、交渉に時間がかかったり、他の利害関係人の理解や協力が得られないために売却ができずに時間切れとなるケースもあります。特に競売開始が決定されていると、債権者との交渉時間があまりないケースが多くなります。
 住宅ローンや借入金の延滞が始まったら早めに任意売却や債務整理等のご相談をされるほうが成功する可能性が高まります。

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Q4 任意売却後の残債はどうなりますか? 

A4 任意売却で借入残額より高く売却できない限り、全額返済できないため、残債は残念ながらなくなることはありません。 つまり借金はゼロにはなりません。残債は、ご本人や弁護士・司法書士等の専門家が債権者と交渉することになりますが、債権者は柔軟に対応してくれると思います。一般的に残債が無担保債権となった場合、金融機関等から債権回収会社(サービサー)へ債権譲渡されることが多いようです。そうなると債権回収会社(サービサー)と交渉するようになります。
 なお、弊社の外部専門家に相談が可能です。

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Q5 任意売却ができないケースがありますか?

A5 残念ながら任意売却が認めてもらえないケースはあります。債権者(金融機関等の抵当権者)によっては、債務者の責任を問うために認めないケースもあります。任意売却は、債権者の合意が必要ですから、債権者と債務者の関係が悪い場合は認めてもらえないケースもあります。また、債権者が競売のほうが高く売却できると見込んだ場合にも認めてもらえないケースがあります。 連帯債務者や連帯保証人の同意が得られない場合も任意売却ができないケースがあります。その他にも任意売却できないケースがありますので、お問い合わせください。

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Q6 裁判所から競売開始決定の通知が送られてきましたが、任意売却はまだ可能ですか?

A6 通知が送られてきても任意売却は可能です。但し、今後粛々と競売の手続きが進んでいきますので、時間があまりありません。任意売却をお考えの場合は、すぐに対応することが必要です。現在、登記簿謄本の甲区欄に差押の登記が入り、平成○○年○○月○○日広島裁判所担保不動産「競売開始決定」と記載されていると思われます。

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Q7 任意売却と自己破産はどちらが先にしたほうがよいのでしょうか?

A7 「任意売却を自己破産の前にするのが良いのか。」あるいは「自己破産の後に任意売却したほが良いのか。」  どちらが良いかは状況により異なると思います。任意売却の前に自己破産をすると不動産があるために破産手続開始の決定と同時に破産管財人(ほとんどが弁護士)が裁判所より選任されます(管財事件)。管財事件の場合、裁判所に納める予納金が、破産管財人が選任されない場合(同時廃止事件)に比べて高額となります。もちろん、ケースバイケースではありますが、金銭的な負担を考えると、自己破産の前に任意売却したほうが良いと思われます。

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Q8 自宅が競売で落札されたが、このまま住めるのでしょうか?

A8 競売にて、買受人(落札者)が代金を納付すると、そのときに不動産の所有権を取得します。つまり、自宅はもうあなたのものではないということです。あなたのものでないということは、自宅を落札者に明渡さなければならないということです。明渡さなければ、裁判所の明け渡し命令によって強制執行される可能性があります。
 競売の落札者が自宅をあなたに賃貸してくれれば、賃料を支払って住み続けることが可能でしょう。しかし、競売の落札者は、ほとんどが転売や自分で住むために落札することが多いため、あなたに賃貸してくれることはほとんど無いでしょう。
 競売であれ、任意売却であれ、自宅を手放すことに変わりはありませんが、任意売却の場合は、買主と自宅の引渡しの時期について相談が可能ですし、協力者がいれば、賃貸によって住み続けることが可能です。

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Q9 自宅が競売で落札されたが、立ち退き料は請求できるのでしょうか?

A9 立退き料や引越し代を請求する権利はありません。Q8の回答のように競売にて、買受人(落札者)が代金を納付すると、そのときに落札者は、不動産の所有権を取得します。つまり、自宅はもうあなたのものではないということです。立退き料や引越し費用を請求して自宅の明渡しを拒否すれば、裁判所の明渡し命令により強制執行されてしまいます。落札者によっては、裁判所の手続きに時間や手間やお金がかかるため、引越し費用を支払って、明渡しを求めてくることもありますが、これはあくまで善意(?)でしていることです。ただ、ダメもとで落札者に引越し費用をお願いしてみることは必要かもしれません。
 任意売却の場合は、この引越し費用が債権者の了解のもと、売却代金の中から認められる可能性があります。また、引越しの時期も買主と相談することができます。

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Q10 マンションの管理費を滞納しているのですが・・・・

A10 住宅ローンの返済が滞納している方は、マンションの管理費や修繕積立金も滞納している可能性が高いのです。管理費を滞納すると、同じマンションの住民に知られてしまうこととなります。この滞納した管理費を全額支払うことが可能なのでしょうか? 任意売却であれば、滞納した管理費は売却代金の中から支払うことも可能ですし、滞納した管理費分だけ売却代金をさげ、買主に管理組合に支払ってもらうことも可能です。区分所有法第8条によると、管理組合は新しい所有者に対しても管理費の滞納分を請求することが可能です。

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Q11 任意売却で自宅を売却したのですが、譲渡の税金はかかるのでしょうか?

A11 自宅を売却すると税金がかかる可能性があります。購入した価格より売却した価格が高ければ税金がかかる可能性があります。しかしながら、住宅ローンを滞納されている方は、一般的には、売却価格が購入価格より安いことが多いため、税金がかからないほうが多いのでは。
 ご自宅を任意売却される場合、居住用財産の3,000万円特別控除の特例(※1)がありますので、この特例を使えば税金がかかる可能性があまりありません。
 また、保証債務を履行するために土地建物を売却した場合には、税金の特例があります。連帯債務者や保証人、連帯保証人、物上保証人として任意売却された場合にも特例があります。但し、この特例を使うためには厳しい条件があります。
 税金については、適用される条件があるなど、ケースバイケースで異なりますので、税理士等の専門家にご相談ください。

  ※1 譲渡収入(売却代金等)−取得費(購入時代金等-減価償却)-譲渡費用=譲渡益
      譲渡益-3,000万円≦0 譲渡税がかからない
     譲渡益-3,000万円>0 譲渡税がかかる

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Q12 住宅ローンの返済に困ったらどうする?

A19 住宅ローンの返済に困ったらどうする?
@ まずは原因を詳細に調査する。
    例えば:給与の減額・支出の増大・ボーナスの激減等
A 情報集収をしてみる。
    例えば:各銀行へ・フラット35・私どものHP等
B 恥ずかしくありません。まずTELをしよう。
    早期発見・早期治療 前向きでの再出発をしよう。

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Q13 家を買うとき(住宅ローンを組む時)の注意点は?

Q20 私はお客様と面談の際(不動産をお見せする前)
@ まず現在の家賃をお伺いします。              ・・・・・6万円
A 住宅購入のための毎月々の積立金等をお伺いします。・・・・・3万円
B 何歳までにローン完済したいか?お伺いします。    ・・・・・65歳
C あなたは現在38歳です。よって月々9万円までの支払いで、27年支払い。
D 物件を案内して計算させていただくと、殆どがオーバーしてしまいます。
E 自己資金もたとえ500万円あっても、すべて頭金に計算できません。
    諸経費は新築で7%位 中古で10位を頭に入れておいてください。
F 失敗しないコツは、モデルルームや現地に出かける前に、冷静に・冷静に

                            (58歳の不動産営業マンより)

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Q14 住宅ローンを延滞するとブラックリストに載ると言われましたが・・・

A13 金融機関やクレジット会社や消費者金融等は、個人信用情報機関に加盟し、与信管理を行っています。お金を借りたり、カードを作ったりすると個人信用情報機関に個人情報が登録されます。登録情報は、氏名・生年月日・性別・住所・勤務先等の本人情報や借入金額、借入日、最終返済日等の契約の内容およびその返済状況等その他の情報が登録されます。お金を貸すときに金融機関等は、この機関の情報を見て、貸すか貸さないかの判断材料の一つにしています。
 ブラックリストに載るとは、この登録情報の中に、返済状況として延滞、代位弁済、強制回収手続等や破産や不渡情報の「延滞情報」「事故情報」が掲載されてしまうことです。そうなると、金融機関等からお金が借りれなくなります。
 ブラックリストに掲載されている期間は、個人信用情報機関によって異なりますが、個人信用情報機関同士は提携していますから、ブラックリストに掲載されている期間中の融資は困難でしょう。
  なお、個人信用情報機関にどのように登録されているかは開示を求めることができます。

個人信用情報機関(詳しくは機関名をクリックしてご覧ください。)

 個人信用情報機関の名称

 主な加盟会員

 全国銀行個人信用情報センター(全銀協)  銀行、信用金庫、信用組合等の金融機関
 潟Vー・アイ・シー(CIC)  クレジットカード業者
 鞄本信用情報機構  貸金業者、消費者金融

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Q15 任意売却をするとブラックリストに載るのでしょうか?

A15 任意売却するからブラックリストに載るのではなく、ローンの返済を延滞しているからブラックリストに載るのです。

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Q16 住宅ローンを滞納していたら、保証会社から代位弁済したとの通知が届いたが・・

A16 金融機関等が住宅ローンなどの融資をするときに、購入した不動産(住宅など)に担保として抵当権を設定するほかに、ローンの保証として保証会社の保証をつけることがあります。
 住宅ローンの債務者が返済を一定期間延滞をすると、期限の利益を喪失しますので、金融機関は保証会社に対して、債務者に代わって支払うように請求します。保証会社が金融機関のこの請求に応じて債務者に代わって支払うことを「代位弁済」といいます。
 代位弁済すると、保証会社は、債務者に対して支払うように求めてきます。これを「求償権を行使する」といいます。そうなると、債権者は金融機関から保証会社に変わります。その後は、保証会社と返済に対して交渉していくことになります。不動産に付けた抵当権の債権者も保証会社に変更されていると思われます。
 そのため、代位弁済後の任意売却は、保証会社と交渉していくことになりますし、任意売却後の残債についても保証会社と交渉していくことになります。

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Q17.マンションを購入したら、前所有者滞納の管理費を管理組合から請求されたが・・・

 区分所有法第8条によると、管理組合は新所有者(譲受人)に対しても、管理費や修繕積立金などの債権を請求することができます。つまり、新所有者は前所有者の滞納分であったとしても支払わなければなりません。もちろん支払った滞納分の管理費などを前所有者に請求することは可能です。仲介に入った業者の説明が不十分であった場合は、仲介業者が責任を負うこともあります。
 マンションを購入する場合は、管理費などの滞納がないか確認して購入すべきです。任意売却では、売却代金の中から、債権者の合意を得て滞納分の管理費などを管理組合に支払うことも可能ですし、また、売却代金を滞納分だけ下げて、購入者に支払ってもらうことも可能です。
 なお、競売でマンションを落札した場合の管理費などの滞納があった場合でも、次の所有者(買受人)が支払わなければなりません。

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Q18 任意売却を依頼したら、配分表を持って業者が説明に来ましたが・・・・

 配分表とは、不動産の売却代金をどのように配分するか、債権者の同意を得るために作成された表です。
 不動産を売却した場合に、契約金額がそのまま債権者へ返済されるわけではありません。不動産を売却するにも経費がかかります。不動産売却の仲介手数料や抵当権抹消費用などがあります。また、この売却代金の中から引越費用や管理費滞納分などを支払うこともあります。そしてそのような経費を引いた残りが、債権者に返済されるのです。
 任意売却の場合には、不動産に抵当権が設定されてケースがほとんどですから、配分表の中から返済される債権者は、基本的には抵当権を設定している債権者です。
 抵当権を設定している債権者が1者であれば、まだ、話が速いのですが、数者いる場合には、調整に時間を要します。ただ、後順位抵当権者には、ハンコ代という承諾料を支払って同意を得ることとなります。
 以上のように配分表というのは、大切な資料でから、その配分表をもとに、任意売却業者に内容を確認し打合せしてください。
 任意売却を行っていくには、不動産の知識はもちろんのこと、債権者との交渉能力も必要となってきますので、任意売却の知識や実績がある業者へ依頼することが必要です。

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