事例1 住宅ローン滞納5ヶ月の解決事例

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【債権の状況】
 住宅ローンは5ケ月不払い クレジットの支払いは何とかやりくりしていたが、とうとう裁判所より「競売開始決定通知」が届いた。
債権額3,000万円「市場価格:1,500万円前後」 クレジット150万円
【相談時の状況】
 ご主人の収入が激減 冠婚葬祭費多くなり、結果各機関に不払いを生じさせた。自分は一生懸命働いてきたのに、給与が下がり、仕事柄付き合いも多く、月々の赤字をクレジットで補てんしてきた結果、住宅ローンが延滞となった。
【家族構成】
 ご主人(建設会社勤務)奥さん(パート)長男(専門学校)長女(会社員)祖母
【対応内容】
ご主人と面談し今後の流れを説明する。続いて現在の住居について話す。ご本人は子どもたちには辛い思いはさせることになるが、今の自宅に未練はないとのこと。ただ妻が世間体を気にするので強制退去だけにはされたくないとの強い要望があった
【結 果】
債権者「金融機関」と面談し、任意売却の方向で金額を提示した。「配分案提出」
 1,700万円にて担保抹消に応じる回答があり、すぐさま依頼者に説明し売却活動にかかった。その結果、競売情報が新聞に掲載される1ケ月前に任意売却を済ませ引越し費用等を捻出し再スタートをされました。

 

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事例2 競売開始決定が届いた・・・・・

 

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【債権の状況】
 一部上場企業を中途退社後故郷広島に帰り退職金と住宅ローンで自宅を購入、仕事は、独立し「フランチャイズ」設立3年で資金ショートし破綻 住宅ローンは7ケ月延滞、奥さまがパートで働き、お子さまもアルバイトで家計を助けている状況であった。裁判所より「競売開始決定通知」が届き、裁判所の執行官が自宅の調査をする1週間前に弊社に相談があった。
債権額3,100万円「市場価格:1,800万円前後」 クレジット50万円
【相談時の状況】
 ご主人は会社の債務整理に追われほとんど収入がない。そのため金融機関に住宅ローンの延滞をしている状況であった。
【家族構成】
 ご主人 奥さま お子さま2人
【対応内容】
 ご主人と面談し競売手続き等の今後の流れを説明する。続いて現在の住まいについて話し合いをした。せっかく建てた家だから立ち退きをしなくてよい方法がないか本人から相談を受けので、親戚・身内にこのご自宅を購入してくれそうな人がいないか検討をするようにアドバイスをした。
【結 果】
幸い、叔父さまがこの住居の買受を承諾してくれそうだとのこで、すぐさま叔父さまと接触を持つこととした。叔父さまは、この住居の購入資金を現金で準備できるとのことであった。
早速、債権者「金融機関」と面談し、任意売却の方向で金額を提示した。「配分案提出」1,850万円にて担保抹消に応じる回答があり、依頼者と肩代わりしていただく叔父さまに説明した。
公正証書を交わし債権者に返済を行い名義変更を済ませた。残債についても弁護士のもと金融機関と話し合いにて少しづつではあるが返済していくことを約束した。
なお、このご家族は、月々の家賃を叔父さまに支払い、ご自宅には今もお住まいです。

 

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事例3 事業の失敗で自宅が競売に・・・・

 

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【債権の状況】
 青果業を営んでおり子供も一緒に働いている。10年前に5階建て事務所兼住まいを建てた。土地はの土地で建物のみの建築資金を借り入れだった。その後、運転資金として銀行より借り入れ自宅兼事務所に根抵当権を設定した。相談時にトータル5,500万円の借入金残あった。
6ケ月前より売上高の激減したため、社員の給与等経費のの見直しに努めが、その甲斐なく、資金がショートした。
そのため、住宅ローンも延滞し、そのうちに裁判所より「競売開始決定通知」が届き、当社に相談があった。
債権額5,000万円「市場価格:3,300万円前後」 
【相談時の状況】
ご主人はもう一度で出直したいとの思い。このビルを手放したら家族がバラバラになり事業を立て直すことは無理。競売を避けて肩代わりしてくれる人を探し、当面は家賃を払いながら、将来、子供たちが協力してこの家を買戻してくれることを希望するとのことであった。
【家族構成】
 ご主人(自営業) 奥さま・子供2人 孫1人
【対応内容】
肩代わりしてくれる人を紹介してもらう。「長い付き合いの取引先の方」
任意売却後の返済方法等条件を話し合う。 双方同意が取れたので債権者との接触に入った
【結 果】
当初、こちらが提示した金額が債権者と折り合わず3度目の交渉により担保抹消の同意を得て任意売却を行った。相談者から取引先の社長へ所有権移転を済ませ、現在も家賃を支払いながらお住まいになっている。

 

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事例4 学費と交通事故で住宅ローン破綻に・・・・

 

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【債権の状況】
 現在タクシー乗務員、子供の2人が大学と専門学校に通っている。現在、奥さんは近所のスーパーでのパートをして家計を補っている。5年前に新築マンションを購入した。タクシー乗務員であるご主人が交通事故に遭い、収入が減り、子供2人の学資も嵩むようになった。また、入居当時のローン返済が2万円UPした。また無料であった駐車場代が有料になり1万円UPし、月々の負担が3万円増えた。追い討ちをかけるように、固定資産税も軽減特例の期間も満了となり増額負担となる。わずかな貯金はなくなり住宅ローンを滞納するようになった。 
【相談時の状況】
 ご夫婦との面談、子供の卒業まではがんばりたい、マンションは手放してもかまわないが、マンション売却後の住宅ローンの残債が心配である。とにかく高く売却してほしい。
【家族構成】  
夫婦、子供2人「大学生、専門学校」
【対応内容】
 不動産評価書作成、任意売却での解決策にて債権者の金融公庫と話し合う。
債権額:2,400万円  市場価格:1,700万円
まずは引越しを済ませオープンハウスでの売り出しにて任意売却を完了した。引越し費用やゴミの処理代をカバーした。
【結 果】
 任意売却後の返済方法等条件を弁護士のもと話し合い、再スタートされました。あと2年すれば親の責任も果たせるので前向きでがんばりたいとのことでした。

 

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事例5 叔父さんの連帯保証人で住宅ローン破綻に・・・・

【債権の状況】
 工場に長年勤務している主人の叔父に当たる人が、自動車工場を経営しており3年前に500万円の連帯保証人になったそうです。その後工場は倒産し債権だけが残りました。急なことだったので勤務先の会社と消費者金融から借り入れし、一括返済しました。しかしながら、その後、不況によりご多分にもれず、会社の残業も激減したため月々の返済が苦しくなり、その結果5年前に購入したマンションの支払いが遅延するようになったとのこと。現在、6ケ月の滞納だそうです。
銀行から期限の利益の喪失とかで債権回収会社(サービサー)に債権を譲渡したとの通知が届いたそうです。
【相談時の状況】
 子供3人とご夫婦の5人家族、奥様が学校の役員をしているため、競売になって、絶対に新聞に掲載されるようなことはなりたくない。そのため、任意売却にて静かに引越しをしたいとの事。子供の学区が気になるようで指定した○○○学区に引越しを希望。奥様は「子供が命」との様子でした。
【家族構成】  
夫婦、子供3人「小学校・中学校」
【対応内容】
 不動産評価書を作成し、債権回収機構(サービサー)と売却金額について話し合う。
債権額:2,300万円  市場価格:1,600万円にて任意売却での解決策を提案。債権者の同意を得て、まずは引越しを済ませオープンハウスでの売り出しにて任意売却を完了した。引越し費用やゴミの処理代をカバーした。
【結 果】
 任意売却後の返済方法等条件を弁護士のもと話し合い、再スタートされました。あと2年すれば親の責任も果たせるので前向きでがんばりたいとのことでした。

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事例6 子供との持分になっている不動産が競売に・・・・

【債権の状況】
 5階建ての賃貸マンションと別に2戸の戸建住宅を持っている。相談者は賃貸マンションの5階に住んでおり、相談者の長男・次男は戸建住宅に各々住んでいる。5階マンションは、「相談者と子供の共有持分」戸建住宅(A)は「相談者と長男の共有」、戸建住宅(B)は「相談者と次男の共有」であった。
 相談者が破綻し、全ての物件が競売を申し立てられそうだ。
5階マンション債権額:8,000万円 戸建住宅(A)債権額:2,200万円  戸建住宅(B)債権額:2,400万円  市場価格:それぞれ5,000万円、1,300万円、1,600万円
【相談時の状況】
 親の代から鉄工所を経営し、この度、売り上げの激減と受注先から不渡手形を受け取ったため資金繰りに行き詰まったとのこと。○○弁護士から連絡があり面談した。
 本人の希望は賃貸マンションや工場は手放してもしょうがないが、せめて子供たちが「連帯保証人になっていないので」、戸建住宅(共有持分)だけでも競売にならないようにして確保してほしいとのこと。
【家族構成】  
夫婦、子供2人「独立し世帯を別としている」
【対応内容】
 債権者の同意を得て、5階建マンションの子供たちの持分と、戸建住宅の相談者の持分とを交換した。それによって、戸建住宅の2戸を確保できるようにした。
  交換の手続き(登記等)を済ませ、不動産評価書作成し、賃貸マンションと工場の任意売却に着手した。
 債権者の○○銀行とは話し合ったが、残債務については、破産手続きによって処理せざるを得なくなった。
【結 果】
 相談者は年金受給者であり、最終的には弁護士に自己破産の処理をお願いしたが、今までの金策に追われながらの生活から解放されて、残りの人生を大事に生きて生きたいとのことです。

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事例7 娘婿にローンを組んでもらい、再スタート・・・・

【債権の状況】
 奥さんから知人を通じて相談がありました。裁判所や銀行から書類が来てたのに主人は一切耳を傾けず仕事が忙しいと言っては逃げるばかりです。
 どうして良いか分からず、相談するために知り合いに不動産会社に勤めている人がいたので主人も渋々会うことにしました。しかし、その方は、裁判所や銀行から書類の内容が何か分からないだけでなく、不動産を売却することだけしか勧めてくれません。それで良いのか不安になり、奥さんからある人を介して弊社に相談がありました。
 ご主人は会社を経営、過大な設備投資と売上が20%ダウンし、資金繰りが付かずに借入金の滞納を起こしてしまったとのこと。
 会社を続けるに運転資金が必要であるため住宅ローンの支払いは後回しになっていたとのこと。
会社の取引銀行とは借り入れの返済についてリスケ(条件変更)を行い、どうにかやっていける状態だったとのこと。  
 住宅ローンの債権額:2,100万円  工場の土地建物の借入金2,500万円 政府系金融機関1,800万円 住宅ローンの滞納は5ケ月分
【相談時の状況】
 役員報酬は、まともにここ1年取っていないとのこと。従業員は正社員からパートに切り替えている。食品加工の特殊な技術をもっており会社は続けたいとのこと。 月々の返済は会社と自宅の借り入れを合計すると120万円近く返済している。再建計画を立てるため一式書類を預かって帰ることにした。
 提案として、自宅は売却し、工場の支払いを短期借り入れから長期に返済に組み替えることとした。そのため工場を確保するためには、一旦、第三者に工場を売却することで解決する。そこで娘婿に借入を組んでもらい購入し、会社へ賃貸してもらうこととした。自宅を売却してしまうため、社長夫婦の住まいは事務所の2階を改装することとした。
 他の不動産を売却し、債務を圧縮し、月々の返済が30万円程度となった。
【家族構成】  
 夫婦 正社員2人 パート6人
【対応内容】
 社長さんと面談する。会社は続けたいがこのままではすべてを手放さなくてはならなくなる。
自宅をできるだけ高く売却し、工場も娘婿に売却して、賃貸で考えてはいかがかと提案する。
【結 果】
 月末の資金繰りから解放され食品加工の研究に専念できると喜んでおられました。
奥さんにはいつでも家ぐらいまた建ててやると息巻いてるそうです。
奥さんは「もうコリゴリです。」ゆっくり生活を送っていきますとのこと。残債務については弁護士のもと債権者と交渉を行い、少しずつではあるが返済する約束をした。

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事例8 ニュービジネスひっかかり住宅ローン破綻に・・・・

【債権の状況】
 美容卸の会社を退職し、親から300万円と自己資金200万円で美顔の機械の代理店を取得した。1年半頑張ってきたが、説明会で聞いたようには販売できず、住宅ローンの支払いも延滞するようになってしまったとのこと。 相談者は、代理店が上手くいかないため、収入がなく、無職同然である。奥さんの収入と田舎から米や野菜を持って帰り、ギリギリの生活であるとのこと。3週間前に裁判所より自宅の競売開始決定通知が届いた。
7年前中古住宅を1,800万円で購入  債権額:1,600万円  市場価格:950万円位
【相談時の状況】
 ご夫婦と面談。今後の「競売のスケジュール」「任意売却」の説明をする。
ご近所にわからないように引越ししたい。自宅は手放さなくてはいけないことは理解しているが「これだけの荷物が入る転居先がないのでは?・・・」 また、引越し費用や敷金・前家賃等の費用が捻出できないとのこと。
【家族構成】  
 夫婦、子供3人 PTAや子供会の役員をしている。
【対応内容】
 競売情報が、新聞に掲載されるまであまり時間がないので、早速、不動産査定書を作成し、債権者3社と接触する。
第1番抵当権者との話はついたが、後順位抵当権者1社の同意がなかなか取れなかった。1ケ月ほどかけて同意を得た。
 任意売却については、弊社のお客さまが購入したいとのこと。すぐに住宅ローンを申し込み金融機関の内諾を取った。
【結 果】
 荷物も多いため転居先を探すのに時間がかかり、決済日の設定がなかなか決まらなかった。
転居先への引越代金やゴミの処分費用は、任意売却の代金のなかから債権者の同意を得て確保したため、新たな資金負担は発生しなかった。
 今は一戸建ての賃貸に引越しをし、相談者も知人の紹介で就職できたとのこと。
 破産には至らずに、債権者の○○銀行とは話し合い、残債務については弁護士のもと債権者と交渉を行い、少しずつではあるが返済する約束をした。

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事例9 親が建てたたビルが私が知らない間に競売・・・・・

【債権の状況】
 住宅ローンの滞納は7ケ月、設備会社の事業資金の返済は2ケ月遅れていた。
1階飲食店・2階父の会社の事務所・3階長男夫妻(相談者)居住・4階両親の居住
1〜2階:○○銀行:根抵当権 4,000万円(債務者は、父経営の設備会社) 3〜4階部分を住宅ローン4,000万円(債務者は、長男(相談者))
カードローン500万円(債務者は父)
本物件の市場価格:5,000万円(1〜2階を父、3〜4階を長男が所有)
【相談時の状況】
 相談者は、長男で、1階で食堂を経営、まずまずの売上があり、朝7:30から10:00まで
営業していました。。
 父は設備工事の会社を経営、1階の飲食店の代表も父が勤めており、私たち夫妻は給料制
で働いていました。ですから、住宅ローンの支払いも全て父がやり繰りしていました。
 しかし、父の設備会社が資金繰りに窮し、とうとう経営破綻し、現在に至りました。
裁判所から「競売開始決定の通知」が届いており、執行官の現地調査が終了したところでした。
【家族構成】
 両親(設備工事会社経営) 長男夫婦(相談者) 子供 3人
【対応内容】
 社長(父)と長男(相談者)で話し合いをいたしました。
社長(父)は、カードローンもあるため、任意売却をし、任意売却完了後の自己破産を決断。
長男夫婦については、別の場所で飲食店を経営することとされ、店舗付き住宅を探した。
社長(父)の住まいは長男のお店の近くに賃貸マンションをお世話しました。
長男の残債務については弁護士に入っていただき無理のない返済にしました。
長男夫妻にしてみれば薄々感じていたことでしたが、父ばかりに気苦労をさせたと言っておられました。父には現役を引退し、持病の「心臓病」治療に専念していただきたいとのことです。

 

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事例10 住宅ローンの借り換えをして再スタート・・・・・

【債権の状況】
 住宅ローンの滞納2ケ月、ご主人の給与と奥様のパート収入で返済ができず、毎月赤字の状況でした。
当初2,000万円の借入金 現在の借入残高1,800万円の 月々91,000円 ボーナス払い0円
【相談時の状況】
 私は7年前に4LDKのマンションを購入しました。
当初の住宅ローンの返済計画では、月々の返済のみで、ボーナスは貯蓄に回せると考えておりました。
しかしながら、この不況のため1年前からボーナスも出なくなり、給料も下がりました。
当初、マンションの駐車場は無料との広告を見て購入を決断したにも関わらず、管理組合の決定で、駐車場の支払いが5,000円になりました。また、固定資産税も当初約半分だったのが、今は、月に直すと4,500円のUP、子供の学費のUP、給与のDOWNが重なり、妻のパート収入で補填していましたが、それでも月々の返済は赤字続きでした。「このままだと売却しかないなぁ・・・」と感じていました。でも、最近の中古マンションの販売チラシを見ると、売却したとしても住宅ローンは全部返せない状況でした。
【家族構成】
 私たち夫婦(相談者) 子供2人
【対応内容】
 友人からの紹介で、相談をさせていただきました。
結論として4.2%の金利を5年固定で1.9%に借り換えて月々2万円弱の減額になり妻のパート時間も少し増やして、返済が可能となり、ようやく明るい食卓を迎える事ができました。
これからも体に気をつけてガンバルぞ〜

 

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