【 1.任意売却を知っていますか? 】

◆ 任意売却とは・・・
  所有する不動産の返済(住宅ローンや借入金)などの支払いが困難になったときに(破綻・滞納・延滞)、債務者(借主)と債権者(金融機関等)の間に不動産仲介業者が入り、不動産を競売にかけずに、利害関係者の合意のもとに債務整理し、対象となる不動産を一般の市場で任意に売却することです。販売活動や契約形態は、通常の不動産取引とあまり変わりません。
競売よりも一般的に有利な価格で売却が可能といわれています。そのため、返済額が多くなり、残債務がその分少なくなります。 

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【 2.任意売却のメリット・デメリット 】

 

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 任意売却は、競売と比べて、次のような主なメリットがあります。しかし、メリットがあればデメリットもあります。弊社は、メリットもデメリットもご説明しご理解いただいたうえで任意売却を進めていきます。 また、場合によっては、任意売却よりも競売を選択されたほうが良い場合もあります。

 

1.任意売却のメリット

 ・ 市場価格に近い価格で売却することができます。

 ・ そのため、債権者により多くの返済が可能です。

 ・ 一般の売却活動と同じなので、近隣にわかりません。

 ・ 引越し費用の確保や引越しの時期が相談できます。

 ・ 任意売却後の残債務についても柔軟な対応が可能です。

2.任意売却のデメリット 

 ・ ブラックリストに掲載される。(延滞情報が個人信用情報期間に登録)
    
もっとも、競売の場合でも掲載されます。

 ・ 物件によっては、売却できない可能性がある。

 ・ 物件の瑕疵担保責任が問われる可能性がある。

 

【 3.任意売却の流れ 】

弊社の一般的な任意売却の流れ  

 

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任意売却を成功させるためには
 任意売却を成功させるためには次のようなことが必要になります。
 1.不動産価格の査定能力
   ・債権者は、競売をした場合と任意売却した場合にどちらが多く回収できるかを比較しま
    す。そのためには、市場で売却できる適正な価格の査定が債権者との交渉に必要にな
    ります。
 2.債権者との交渉能力と知識
   ・債権者との交渉には、任意売却の経験が必要です。
    ・不動産の知識はもちろん、金融や民法等の法律知識も必要です。
   ・そのためには、弁護士、司法書士、中小企業診断士、税理士等の専門家との連携が
    必要です。
 3.販売活動
   ・債権者との交渉ができても、実際に売却できなければ意味がありません。また、任意
    売却は、依頼人にとってデリケートな部分がかなりありますので、依頼人に配慮した
    販売活動ができなければなりません。
    

【 4.任意売却後の残債務 】

 任意売却でローンや借入金の担保に入っている自宅等の不動産が、借入残額より高く売却できないと、任意売却後に債務が残ってしまいます。このことを残債といいます。一般的にこの残債が無くなることはありません。つまり借金がゼロになることはありません。中には、「残債がゼロになり返済しなくても良い。」という業者もいるようですが、基本的には、「借りたものは返す。」という姿勢が大事です。「返さない。」と「返せない。」は違うのです。
 そして、この残債は、あなたと債権者が返済方法について話し合うことになりますが、ひとりで債権者と交渉することは金融のことや法律知識あるいは交渉する時間を考えると困難であると思われます。そこで、弁護士や司法書士等の専門家のもとに交渉していくことがスムーズにいくと思われます。
  一般的に残債が無担保債権となった場合、金融機関等から債権回収会社(サービサー)へ債権譲渡されることが多いようです。そうなると債権回収会社(サービサー)と交渉するようになります。
 詳細は書けませんが、債権者も案外任意売却後の残債については、ある程度柔軟に対応してくれると思われます。

【 5.競売と任意売却の比較 】

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注意:競売になると新聞やインターネットに掲載され、競売で入札しようとする業者が自宅へ訪問してきたり、近所や管理会社等に問い合わせたりすることがあります。
インターネットでは、各地方裁判所の競売情報のホームページなどで実際に閲覧することができます。
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